모기지론(Mortgage Loan)은 주택, 토지 등의 자산을 구입하기 위한 대출로, 짧게 모기지라고도 부른다.
모기지론에서는 자산 그 자체가 대출의 담보로 제공된다.[1] 모기지(mortgage)는 어원적으로 죽음을 뜻하는 ‘mort’와 저당을 의미하는 ‘gage’가 합쳐진 것으로 어원대로 해석하면 빌린 돈을 죽을 때까지 갚아야 한다는 무서운 의미다. 모기지론의 대출기간이 길면 30~40년까지 가기 때문에 전혀 과장이 아니다.[2]
대한민국에선 한국주택금융공사가 보금자리론이라는 이름으로 제공하며, 미국에서는 패니메이와 프레디맥[3]이라는 국책모기지회사가 모기지론을 제공한다.[4]
모기지 유동화증권[편집 | 원본 편집]
개별 모기지를 하나로 묶어 모기지에서 걷은 원금과 이자를 집합적으로 지급하는 채무증권. 주택저당증권(Mortgage Backed Securities, MBS)라 하기도 한다. 좀 더 자세히 설명하자면, 모기지론을 제공하는 회사는 주택구입자에게 주택자금을 대출하는 대신 '주택저당채권'을 받게 된다. 주택저당채권은 금융기관이 주택을 담보로 채무자로부터 미래에 대출금을 회수할 수 있는 권리를 의미한다. 이 회사는 다시 주택저당채권을 기초자산으로 하여 수익증권을 발행하는데, 이것이 MBS다.[5] 쉽게 이야기하면 돈 받을 권리[6]를 사고파는 것이다. 예를 통해 설명해보면 리브라. 리디버그. 어그롭테릭스, 레브, 리버티, 리브룬이 리브레 은행에서 제공하는 모기지론을 이용하여 각각 집을 한 채씩 샀다고 하자. 리브레 은행은 리브레 위키 마스코트들과 공인캐릭터들이 매달 내는 이자를 합쳐 그것을 수익으로 제공하는 MBS를 여러 사람에게 팔 수 있다. 리브레 은행은 모기지론 자금 제공으로 인해 부족한 돈을 메꿀 수 있어 좋고 MBS 투자자는 이자 수익을 얻을 수 있어 좋은 것이다.
이를 조금 더 복잡하게 변형시킨 것이 채무담보부 유동화증권(부채담보부증권, Collateralized Debt Obligation, CDO)으로 08년 금융위기의 시발점이 되기도 한 만악의 근원이다. 투자은행들이 MBS에 신용도가 낮은 다른 유동화 증권의 현금흐름을 합쳐 만든 증권이다. 다단계? 심지어 CDO를 모아 만든 CDO도 존재했다(...)
각주
- ↑ 미쉬킨의 화폐와 금융, Frederic S. Mishkin, Pearson, 10e
- ↑ 한국은행 경제교육 청소년 경제나라, 경제칼럼, 모기지론 및 역모기지론
- ↑ 패니메이와 프레디맥은 민영화되었지만 이후에도 정부의 암묵적 보증을 받고 있어 사실상 정부지원기관이나 마찬가지다.
- ↑ 경제상식사전2 세계경제편 139p-140p, 정재학, 길벗
- ↑ MBS 공시포털 MBS 상품소개 페이지
- ↑ 채권의 현금흐름을 묶어 거래 가능하도록 증권화 한 것이 ABS(유동화증권)이며 MBS는 ABS의 일종이라고 보면 된다.