토지이용규제

개요

각각의 토지이용자가 토지를 이용하는 행위를 사회적으로 올바른 쪽으로 유도하기 위해 법적 · 행정적 조치에 의해 구속 및 제한하는 규제

필요성

토지이용규제에는 대략 이하와 같은 여섯 가지 필요성이 존재한다.

• 토지의 효율적 이용
• 지역사회를 위한 토지 이용
• 토지 남용 억제
• 토지 유휴화 방지
• 여건 변화에 부합하는 토지이용

역사

토지이용규제를 가장 처음 실시한 것은 1880년 캘리포니아주에서 중국인을 격리시키기 위해 세탁소의 입지를 규제한 것이라고 여겨진다. 여기서 중국인 격리와 세탁소의 입지 규제가 무슨 관계가 있냐고 묻는다면 그 당시 중국인들이 미국에서 가장 많이 하던 일 중에 하나가 세탁소일이었다. 그로써 세탁소의 입지를 규제하면 자연스레 중국인들을 격리 시킬 수 있다고 생각한 것이다. 후에 1889년 워싱턴 D.C에서 처음으로 건물의 높이제한을 두었다.

20세기에 들어가면 1909년 LA에서 공장 입지를 규제하기 시작했으며 1916년 뉴욕시에서 최초로 용도지역제에 의한 건축규제를 실시했고 1926년에는 클리브랜드 유클리드 마을의 거주환경 유지를 위한 용도지역제가 대법원에서 승소했다. 그 후 1926년 미의회에서 표준주지역제수권법이 통과되게 되며 1928년 도시기본계획을 위한 표준도시계획수권법이 통과된다.

종류

이러한 토지이용규제의 종류로는 지역제, 택지분할 규제, 오피결 매핑. 커버넌트 등이 있다.

지역제

유클리드 용도지역제

1926년 클리브랜드 유클리드 마을에서 벌어진 소송에서 승소함에따라 생겨난 용도지역제의 한 종류이다. 용도지역제란 도시 속 토지의 이용 증진을 위해 건물의 용도 또는 구조에 제한을 해 깔끔한 도시를 만들기 위해 설정되는 지역제(도시 속 토지 이용을 합리적으로 늘리기 위해 각종 지역들을 지정하는 것.)다. 유클리드 용도지역제는 1920년대 미국의 도시문제를 해결하기 위해 고안되었는데 유클리드 용도지역제는 다음과 같은 특징을 가진다.

• 사전확정주의: 어떻게 개발하고 어떻게 토지를 이용할지에 대해서 예측 할 수 있다고 전제를 하여 용도를 사전에 확정을 지어서 계획함. 말 그대로 이렇게 계획하겠다 미리 정해놓고 계획한다는 것이다.
• 누적주의: 상위 용도(주거 등)를 하위 용도(공장 등)로 부터 보호하는 경우 누적식 용도지역제를 채택하는 것. 쉽게 예를 들자면 고급 단독주택이 많은 지역에 대형공장이 갑자기 들어올 수는 없는 그런 식이다.
• 개발억제주의: 과도한 민간개발을 막기위해 개발을 장려하기보다는 규제를 하는 것.
• 시방서규제주의: 용도에 따라 앞뜰의 규모나 형태를 시방서에 의해 단위별료 규제하는 것
• 부지주의: 각각의 부지를 토지이용의 단위로 규제시켜 나쁘지 않은 시가지를 형성하는 것
• 용도순화주의: 주택지에는 공장같은 것을 배제하여 용도의 순화를 하려하는 것
• 지방이익중심주의: 지역제의 목적이 지방 주민들의 이익추구에 있는 것

비유클리드 용도지역제

비유클리드 용도지역제는 2차 세계대전 직후 사회상황의 변화에 따라 이전의 지역제를 특징지우는 여러 가지 요인들에 의문들이 제기되어 각종 개선책을 마련한 것이다.

1. 탄력적 대응기법 자동차의 보급으로 도시에 급격한 변화가 이루어지게 되었는데 이러한 변화에 적응할 수 있는 유용한 수법이 필요했다. 이에 개선책으로 등장한 것들이 아래의 내용들이다.

• 적용의 특례: 법률을 기계적으로 적용하다 불필요한 곤란이 발생될 경우 규제를 완화 시키는 방안
• 특례조치: 일정 조건을 만족시키면 예외적으로 허용시키는 방안
• 부동지역제: 지역제의 결정에 탄력성을 부여할 목적으로 이루어지는 특례조치

2. 전용지역제 전용지역제는 크게 누적식 지역제와 전용지역제로 나뉜다.

• 누적식 지역제: 환경이 양호한 주택지를 '최상위' 용도지역으로 놓고 순차적으로 바람직하지 않은 용도가 허용되는 범위를 넓히면서 '상업', '공업'등의 등급을 낮추어 '최하위'용도지역에 이르는 방식
• 전용지역제: '하위' 전용지역 내에서도 '상위'에 해당하는 용도가 혼용되는 것이 하위용도 자체에 부적합하다라는 주장에 기초함

3. 유도지역제 대도시의 도심부 쇠퇴문제가 심각해져 도시경제 기반 강화를 위한 산업, 주택등의 도심 회귀를 필요로 했고 이에따라 주로 개발을 억제하던 지역제에서 개발을 유도하는 '유도지역제'로 나타났다.

4. 성능규제 공해 규제를 위한 각종지표의 측정기술 발달과 함께 성능에 주목한 규제의 대두. 실제 토지이용에 기초하여 발생하는 각종 결과를 기준으로 주변에 대한 영향을 따라서 규제를 한다. 이를 위해 소음, 진동, 매연, 냄새, 화재, 유해물, 쓰레기 등의 규제항목에 대해서 미리 기준을 설정할 필요가 있다.

5. 단지단위 규제 필지주의는 소규모 개발에 의한 스프롤, 단조로운 경관, 과도한 용도순화 등의 문제를 야기시킨다. 이 때문에 일정 규모의 단지 개발에 있어서는 단지 전체를 규제단위로 하여 지역제, 택지분할규제 등의 일반적인 규제가 아닌 단지 전체의 조화를 이루면서도 밀도규제의 완화, 용도의 혼합 등 유연한 토지이용규제를 도입한 계획적 단위개발(PUD)을 채택하였다.

6. 혼합용도 및 포용지역제

• 혼합용도: 업무, 주거, 상업의 기능의 혼합을 가능하게 함

• 포용지역제: 일반 계층과 저소득층을 위한 주택 등 사회, 경제적 계층 혼합을 의무화 하는 방식

7. 개발권 양도제(TDR) 개발권과 소유권을 분리시킨 개념으로 관련 법, 제도에 따라 개발이 제한되는 지역의 개발권을 고밀 개발이 가능한 지여긍로 매매 또는 양도를 할 수있는 제도

획지분할규제

양도 또는 건축을 위해 하나의 획지를 둘 이상의 대지로 분할하는 행위

대한민국의 토지이용규제

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