토지이용계획

토지이용계획(土地利用計劃)은 계획된 구역 안에서 땅을 어떤 식으로 이용할 것인가에 대해 결정하는 계획을 말한다. 쉽게 말해 도시에서 일어나거나 이루어지는 활동들에 대한 수요를 예측해 그것들을 합리적으로 배치하기 위해 계획하는 것이다.

역할

토지이용 계획은 대략 다음의 다섯 가지 역할로 나뉜다.

• 도시의 현재, 미래의 공간구성
• 토지이용 실행수단 제시
• 도시설계 지침
• 난개발 방지
• 미래를 위한 토지 보존

토지이용규제

이와 관련한 내용은 토지이용규제에서 볼 수 있습니다.

각각의 토지이용자가 토지를 이용하는 행위를 사회적으로 보다 좋은 방향으로 이끌어가기 위해서 법적 · 행정적 조치에 의거해 구속 또는 제한.

미국의 토지이용계획

유클리드 용도지역제

1926년 클리브랜드 유클리드 마을에서 벌어진 소송에서 승소함에따라 생겨난 용도지역제의 한 종류이다. 용도지역제란 도시 속 토지의 이용 증진을 위해 건물의 용도 또는 구조에 제한을 해 깔끔한 도시를 만들기 위해 설정되는 지역제(도시 속 토지 이용을 합리적으로 늘리기 위해 각종 지역들을 지정하는 것.)다. 유클리드 용도지역제는 1920년대 미국의 도시문제를 해결하기 위해 고안되었는데 유클리드 용도지역제는 다음과 같은 특징을 가진다.

• 사전확정주의: 어떻게 개발하고 어떻게 토지를 이용할지에 대해서 예측 할 수 있다고 전제를 하여 용도를 사전에 확정을 지어서 계획함. 말 그대로 이렇게 계획하겠다 미리 정해놓고 계획한다는 것이다.
• 누적주의: 상위 용도(주거 등)를 하위 용도(공장 등)로 부터 보호하는 경우 누적식 용도지역제를 채택하는 것. 쉽게 예를 들자면 고급 단독주택이 많은 지역에 대형공장이 갑자기 들어올 수는 없는 그런 식이다.
• 개발억제주의: 과도한 민간개발을 막기위해 개발을 장려하기보다는 규제를 하는 것.
• 시방서규제주의: 용도에 따라 앞뜰의 규모나 형태를 시방서에 의해 단위별료 규제하는 것
• 부지주의: 각각의 부지를 토지이용의 단위로 규제시켜 나쁘지 않은 시가지를 형성하는 것
• 용도순화주의: 주택지에는 공장같은 것을 배제하여 용도의 순화를 하려하는 것
• 지방이익중심주의: 지역제의 목적이 지방 주민들의 이익추구에 있는 것

비유클리드 용도지역제

비유클리드 용도지역제는 2차 세계대전 직후 사회상황의 변화에 따라 이전의 지역제를 특징지우는 여러 가지 요인들에 의문들이 제기되어 각종 개선책을 마련한 것이다.

1. 탄력적 대응기법

   자동차의 보급으로 도시에 급격한 변화가 이루어지게 되었는데 이러한 변화에 적응할 수 있는 유용한 수법이 필요했다. 이에 개선책으로 등장한 것들이 아래의 내용들이다.

   • 적용의 특례: 법률을 기계적으로 적용하다 불필요한 곤란이 발생될 경우 규제를 완화 시키는 방안
   • 특례조치: 일정 조건을 만족시키면 예외적으로 허용시키는 방안
   • 부동지역제: 지역제의 결정에 탄력성을 부여할 목적으로 이루어지는 특례조치
2. 전용지역제

   전용지역제는 크게 누적식 지역제와 전용지역제로 나뉜다.

   • 누적식 지역제: 환경이 양호한 주택지를 '최상위' 용도지역으로 놓고 순차적으로 바람직하지 않은 용도가 허용되는 범위를 넓히면서 '상업', '공업'등의 등급을 낮추어 '최하위'용도지역에 이르는 방식
   • 전용지역제: '하위' 전용지역 내에서도 '상위'에 해당하는 용도가 혼용되는 것이 하위용도 자체에 부적합하다라는 주장에 기초함
3. 유도지역제

   대도시의 도심부 쇠퇴문제가 심각해져 도시경제 기반 강화를 위한 산업, 주택등의 도심 회귀를 필요로 했고 이에따라 주로 개발을 억제하던 지역제에서 개발을 유도하는 '유도지역제'로 나타났다.

4. 성능규제

   공해 규제를 위한 각종지표의 측정기술 발달과 함께 성능에 주목한 규제의 대두. 실제 토지이용에 기초하여 발생하는 각종 결과를 기준으로 주변에 대한 영향을 따라서 규제를 한다. 이를 위해 소음, 진동, 매연, 냄새, 화재, 유해물, 쓰레기 등의 규제항목에 대해서 미리 기준을 설정할 필요가 있다.

5. 단지단위 규제

   필지주의는 소규모 개발에 의한 스프롤, 단조로운 경관, 과도한 용도순화 등의 문제를 야기시킨다. 이 때문에 일정 규모의 단지 개발에 있어서는 단지 전체를 규제단위로 하여 지역제, 택지분할규제 등의 일반적인 규제가 아닌 단지 전체의 조화를 이루면서도 밀도규제의 완화, 용도의 혼합 등 유연한 토지이용규제를 도입한 계획적 단위개발(PUD)을 채택하였다.

6. 혼합용도 및 포용지역제
   • 혼합용도: 업무, 주거, 상업의 기능의 혼합을 가능하게 함
   • 포용지역제: 일반 계층과 저소득층을 위한 주택 등 사회, 경제적 계층 혼합을 의무화 하는 방식
7. 개발권 양도제(TDR)

   개발권과 소유권을 분리시킨 개념으로 관련 법, 제도에 따라 개발이 제한되는 지역의 개발권을 고밀 개발이 가능한 지역으로 매매 또는 양도할 수 있는 제도

획지분할규제

양도 또는 건축을 위해 하나의 획지를 둘 이상의 대지로 분할하는 행위

스마트 성장

1990년대 이후 뉴어바니즘, 압축도시, 지속가능성을 위한 계획등의 흐름이 스마트 성장이라는 이름 아래 기존 성장 관리와 통합되는 방향으로 나아가고 있다.

영국의 토지이용계획

역사

영국은 본래 도시개발의 기본방향으로 국가정책지침서 및 지역계획지침서를 기반으로 하고 있었으며 광역자치단체가 전체적인 토지계획을 지방자치단체가 세부개발계획을 하였었다. 그러나 토지이용계획체계가 빠르게 변하는 시대를 적응하지 못했으며 이에 '로컬개발프레임워크'라는 새로운 제도를 도입하였으며 이는 지방도시기초개발계획을 기존 10년에서 3년으로 대폭 감소시켰다.

1차 세계대전 이후 기본적인 토지이용규제가 실시되기 시작하였으며 20년 부터 40년까지는 교외지역의 확대, 경제성장 불균형 완화에 초점을 맞추었다. 그 후 60,70년에 지역경제성장 및 개발에 관심을 가지기 시작했으며 이때부터 도시 내부 균형개발에 초점을 맞추기 시작했다. 그 후 80년대 초반 보수당 정권이 들어오면서 규정을 최소화하고 정부개입을 억제하기 시작했다.

목표

영국의 토지이용계획은 총 5가지를 목표로 하였는데 이 5가지는

• 신 개발수요의 충족
• 지역경제 활성화
• 생활여건 및 환경의 향상
• 자연 자원의 보존
• 개발과 환경 보존의 균형

와 같다.

성격

영국의 토지이용계확은 미국이나 유럽들에 비해 포괄적이지만 합리적 접근을 하였다. 또한 중앙정부에 의한 국가정책지침서, 지역정책지침서, 광역지방자치단체를 수립하는 구조계획, 기초지방자치단체가 수립하는 지방계획 3계층을 형성한다.

용도지역의 구분

• 일반개발지역(area of built development): 토지 이용 효율성 및 기존 도시의 인프라를 이용한다는 장점으로 인해 도시지역 및 개발확장구역, 주로 기존개발지 인근에 용도를 지정한다.

• 특별개발지역(priority area): 지역경제의 활성화를 위해 특정 목적의 개발이 필요한 곳에 지정하는데 주로 공업이나 상업업무가 해당된다.

• 교외지역(countryside): 개발이 필요된다고 인정되는 지역 가운데 외곽지역에 기역적인 특성에 악영향을 최소화 한다는 조건하에 새로운 개발계획을 수립힌다. 주로 주거용도와 문화위락시설에 해당된다.

• 농업지역(agriculture culture): 생산성이 높은 경작지를 보호하기 위해 지정되며 특별한 경우를 제외하고는 비농업 관련 개발은 금지한다.

• 그린벨트(greenbelt): 도시의 과도한 확산의 방지와 환경보전을 위하여 지정된다. 지역 내에서는 농업, 임업, 체육 및 휴식시설, 공동묘지를 제외한 건물의 용도변경은 허용하지 않는다.

• 경관보호지역(special landscape areas): 뛰어난 자연환경과 다양한 경관요소가 있는 지역을 적극적으로 보존하기 위하여 지정한다.

수립절차

먼저 국가차원에서 국가계획문서를 수립하면 지역차원에서는 지방도시개발기초계획 및 지역공간전략을 수립한다. 그 후 지방에서는 주요전략계획개발문서를 통해 커뮤니티계획을 하고 기타개발계획문서를 통해 지방교통 및 주택계획을 하며 보조계획문서를 통해 기타계획을 한다.

프랑스의 토지이용계획

개요

프랑스의 행정구조는 국가(Etat) - 레지옹(Region,광역지자체) - 데파르트망(Department) - 꼬뮌(commune, 기초지자체) 총 4단계로 되어있으며 이 중 꼬뮌은 과도하게 세분화되어있으며 광역적 행정을 촉진하기 위해 꼬뮌 협동조합이 발달하였다. 기존의 시스템은 용도지역제가 적용되는 구역과 협의정비지구로 이원화 하였으나 연대법 재정 이후 토지이용계획을 대체하는 협의정비지구에 대해 보다 구체적인 지침을 담도록 하여 보다 통합적인 관리체계를 구축하였다. 연대법 이후 토지이용규제 시스템의 큰 틀은 국토일관성계획(SCOT)과 도시지역계획(PLU), 꼬뮌토지이용구분도 계획으로 나뉜다.

역사

• 20세기 초반
• 1967년 12월
• 1983년 10월
• 2000년 12월

체계

추가예정

관련 사이트

• Luris 토지이용규제정보서비스