시리즈:사회초년생을 위한 부동산 거래 지침서

당신은 드디어 부모님으로부터 독립하기로 마음을 먹었다. 전세난, 치솟는 월세 등의 이야기가 피부로 와닿기 시작한다. 이곳 저곳 돌아다녔지만 마음에 드는 집은 비싸고, 가격에 맞는 집은 사람이 살 곳이 못 되는 것 같다. 겨우 적당한 집을 골랐으나 계약서에 이상한 부분이 보인다. 거래 상대방은 관행이라며 괜찮다고 하는데 정말 괜찮은 것일까?

이 문서는 부동산 거래를 처음 해보는 사회초년생 위키러들을 위해 만들어졌다. 편의를 위해 먼저 부동산 매매에 대해 알아보고 전세 및 월세 계약 시 추가적으로 주의해야 될 부분에 대해 부차적으로 설명할 것이다.

부동산 매매

부동산 매매는 통상적으로 다음의 절차를 거치게 된다.

매입할 부동산 결정

거주 환경과 장래의 가치, 자신이 쓸 수 있는 돈의 한계 등을 고려하여 매입 의사 여부를 결정하는 것이 좋다. 집은 낮과 밤의 모습이 판이하게 다르기 때문에 낮과 밤 모두 가보는 것이 좋다. 집 주변환경은 주말과 주중이 상당히 다른 모습을 보일 가능성이 있으므로 주말 혹은 주중에 시간을 내서 한 번 더 가보는 것도 권장한다.

등기부 확인

계약을 하기 전 부동산 등기부를 확인하는 것은 필수다. 보통 공인중개사들이 계약을 하기 전 그 자리에서 등기부를 확인시켜준다. 또한 등기부는 대법원 산하 인터넷등기소에서 언제나 열람이 가능하다.등기부에서 확인해야 될 사항은 다음과 같다.

1. 내가 거래하는 사람이 실소유주인가? 실소유주가 아니라면 실소유주의 위임을 받았는가? (등기부 갑구의 가장 마지막 순위에 기재된 소유권 이전 등기의 권리자가 현재 소유자다.)
2. 내가 거래하는 부동산이 내가 아는 그 곳이 맞는가? (등기부 표제부의 소재지면과 건물내역, 면적 등을 통해 확인할 수 있다.)
3. 내가 매입할 부동산이 저당이 잡혀있거나 가압류 되어있는가? (가압류는 등기부의 갑구에서, 근저당권 등은 을구에서 확인 가능하다.)

토지등기부와 건물등기부는 따로 있기 때문에 두개 모두 열람해야 한다.

대리인과 거래하는 것은 권장되지 않는다. 부득이하게 대리인과 거래를 하는 경우 위임장과 대리인이 위임받은 권한을 꼭 확인해야 한다.

매매계약서 작성

매매계약서에는 매수인, 매도인, 매매목적물, 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지불할 날짜 및 법률 관계의 변동 사항이 기재돼있다. 계약금과 중도금, 잔금에 대한 설명은 후술.

계약금 지급

관행적으로 전체 매매대금의 10% 가량을 지급하게 된다. 계약 체결시에 지급되며, 통상 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다. 만약 매도인이 계약을 해제하려고 하는 경우 매도인은 계약금의 배액을 상환해야 계약을 해제할 수 있다. 이는 계약금의 크기와는 전혀 상관이 없으며, 당사자 간 합의를 통해 계약 방식을 변경할 수 있다. 이는 후술할 사항에 대해서도 마찬가지.

여기서 주의할 검은 계약이 정상적으로 이행된다면 계약금을 지불한 것도 매매대금의 일부를 지불한 것이 된다. 매매대금의 10% 가량을 계약금으로 지급했다면 나중에 매매대금의 90%만 주면 된다.

중도금 지급

관행적으로 전체 매매대금의 40% 가량을 지급하게 된다. 매수인이 중도금을 지급하게 되면 계약의 이행에 착수한 것으로 판단되기 때문에 더 이상 계약금을 포기하거나 두배 가량 변상하는 방법으로 계약을 해제할 수 없다. 따라서 중도금을 지급하기 전 다시 한 번 등기부 등본을 확인하는 것이 좋다.

통상적으로 중도금을 지급하나 부동산 거래시 반드시 중도금을 지급할 필요는 없다. 당사자 간의 합의가 이뤄진다면 계약금을 10%, 잔금을 90% 지급하는 것도 가능하다. 물론 처음 해볼 때 모험을 하는 것을 권하지는 않는다.

부동산 인도 및 잔금 지급

잔금은 부동산 명도일에 지급한다. 통상적으로 전체 매매대금의 50% 가량을 지급한다. 마찬가지로 지급 전에 등기부 등본은 다시 한 번 확인하는 것이 좋다. 잔금을 지급하는 동시에 등기서류를 인수해야 한다.

등기

각 지방법원 관할 등기소에 매도인과 매수인이 함께 신청해야 한다. 신청방법은 등기 항목을 참조. 이 때 취득세를 함게 납부하게 된다. 등기 신청을 한 뒤 사나흘 지나면 등기필증, 즉 집문서를 받을 수 있다. 등기를 하지 않으면 부동산 매매의 효력이 발생하지 않는다.

부동산중개인은 등기 업무를 할 자격이 없으니 주의.

임대차 계약

매매계약과 비슷한 과정을 거치나 몇가지 확인해야 할 사항이 있다.

저당권 및 근저당권 확인

예를 들어 근저당권이 설정되어있는 집에 전세를 들어간다고 하자. 부동산 가격은 2억이고 그 중 1억 5천이 근저당권으로 설정돼있다. 그리고 주인은 1억을 전세가로 요구한다. 만약 전세 계약이 끝나기 전 주인이 파산한다면 이 경우 우선권이 대출해준 은행에 있기 때문에 나는 2억 중에서 1억 5천을 변제하고 남은 오천만원만 돌려받을 수 있다. 이런 경우 전세 계약을 하지 않아야 하며 불가피한 경우 보험에 든다든지 대비책을 마련해두어야 한다.

전입신고하고 확정일자 받기

법적으로 보호받기 위해서 전입신고를 하는 것은 필수다. 전입신고를 통해 확정일자를 받으면 등기를 하지 않더라도 주택임대차보호법이 적용되어 후순위권리자보다 우선변제권을 갖게 된다. 전입신고 대신 등기를 해도 되나, 복잡하기도 하거니와 전세의 경우 전세권을 등기하면 집주인 다음가는 효력을 갖기 때문에 잘 안해 준다. 등기 혹은 전입신고를 하지 않는다면 우선변제권이 없어 주인이 파산하거나 주택을 매매하는 경우 전세금을 돌려받지 못하게 될 수도 있다.

확정일자는 계약서에 받아야하며 동사무소에서 받을 수 있다. 다른 권리자와의 우선순위를 결정하는 기준이 확정일자이기 때문에, 최대한 빨리 받아두어야 한다.

입주

마찬가지로 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해 필수적으로 해야하는 사항. 그 집에서 실제로 살지 않는다면 법의 보호를 받지 못한다.